CONTRATTO DI LOCAZIONE INOPPONIBILE A FRONTE DEL c.d. "CANONE VILE"

Avv. Ignazio Abrignani

Tribunale di Livorno, composizione collegiale, Presidente Dott.ssa Grassi, ordinanza del 24.07.2018

Procedimento patrocinato dallo Studio Legale Abrignani.

LA MASSIMA

"L'art. 2923 co. 3 c.c. reca esclusivo riferimento alla fattispecie della locazione ex art. 1571 c.c. e la ratio legis va riscontrata nell'assicurare all'acquirente una rendita fondiaria approssimativamente adeguata all'effettivo valore d'uso del bene, recte al valore che dal bene è consentito ritrarre offrendolo in godimento a terzi. E' dunque solo con riferimento a tale valore che il giudice dell'Esecuzione deve svolgere le valutazioni in merito al giusto prezzo della locazione opponibile all'acquirente, risultando del tutto irrilevante il valore convenuto della specifica attività gestita all'interno del complesso immobiliare". 

Questo è quanto statuito dal Tribunale di Livorno in composizione collegiale con ordinanza del 24.07.2018, con la quale ha ritenuto infondato e, pertanto, ha respinto il reclamo proposto dal terzo occupante del bene immobile pignorato.

IL CASO

Con ricorso in opposizione ex artt. 617 e 560 c.p.c., il terzo occupante del compendio pignorato opponeva l'ordinanza di rilascio emessa dal Giudice dell'Esecuzione, chiedendo la sospensione della procedura esecutiva immobiliare nonché la fissazione del termine per l'introduzione del giudizio di merito al fine di consentire, in quell'instaurando giudizio, di accertare l'opponibilità dei contratti di affitto e locazione. 

Introdotto il merito, in punto di fatto parte reclamante riteneva, ai fini della valutazione del canone, di poter sommare quanto stabilito a titolo di locazione degli immobili a quanto convenuto inter partes a titolo di affitto di azienda, ciò in ragione del collegamento funzionale dei due contratti, rivolti ad affidare a terzi la gestione dell'esercizio alberghiero, che si articola, in via inscindibile, così nella componente immobiliare come in quella mobiliare.

IL COMMENTO

Con il provvedimento oggi in commento il Tribunale di Livorno ha consolidato l'orientamento giurisprudenziale in ordine a tre principi cardine delle procedure esecutive immobiliari.

In primis ha ribadito che l'ordine di liberazione - analogamente al decreto di trasferimento - ha effetti ultra partes, così che a nulla può valere l'eccezione dell'essersi il procedimento di stima svoltosi senza la partecipazione dell'occupante del bene, trovando il conduttore controinteressato ampia ed impregiudicata difesa tramite l'incidente di cognizione rappresentato dall'opposizione agli atti esecutivi. 

Sul punto, va ulteriormente evidenziato che già a seguito della riforma operata con la L. 80/2005, nel riconoscersi la possibilità di emissione dell'ordine di liberazione nell'ambito della procedura espropriativa immobiliare (prima dell'emissione del decreto di trasferimento), già si era evidentemente riconosciuto al Giudice dell'Esecuzione un potere di cognizione finalizzato alla verifica dell'opponibilità della locazione, sulla base di una cognizione sommaria (l'unica compatibile con la natura del procedimento di esecuzione), rimanendo impregiudicata la piena cognizione di merito in sede di eventuale opposizione (oggi espressamente disciplinata, con riferimento all'art. 617 c.p.c., dal novellato art. 560 comma 3 c.p.c., ma già esperibile prima della riforma del 2016 con lo strumento dell'opposizione al rilascio).

In secondo luogo, il Tribunale ha altresì ribadito che "la funzione e il ruolo del perito stimatore non è completamente assimilabile a quello del c.t.u., appartenendo il primo alla categoria residuale degli "altri ausiliari del giudice" (contrapposta a quella degli ausiliari tipici e "nominati", quali il consulente tecnico o il custode), tanto da non essere nemmeno prevista in tal caso la nomina di un consulente tecnico di parte, sia perché "la sua nomina costituisce un mero atto preparatorio della vendita" - e la valutazione da lui fornita costituisce un dato indicativo che non pregiudica l'esito della vendita a fronte della garanzia del conseguimento del giusto prezzo all'esito della libera e trasparente partecipazione alla vendita medesima - sia perché il suo ausilio viene richiesto dal giudice al solo fine della liquidazione del compendio, e dunque per lo svolgimento di un'attività di carattere esecutivo e tipicamente unilaterale (Cass. civ. sez. 1 sentenza n. 4243 del 1997, Cass. civ. sez. 1 sentenza n. 4919 del 2001)".

Da ultimo, sulla base dei principi sin qui richiamati, il Collegio è pervenuto alla conclusione per cui il compito di verificare la congruità o meno del canone di locazione è attribuito all'esperto stimatore, di modo che la consulenza tecnica possa fornire un elemento di valutazione a disposizione del custode, a cui si riconosce - alla luce della riforma del 2005 - la possibilità di agire per l'accertamento dell'esiguità del canone, eventualmente cumulando la domanda con quella di simulazione assoluta della locazione, del delegato (per predisporre l'avviso di vendita) e dell'aggiudicatario (per rispondere a un'eventuale opposizione al rilascio dell'immobile).

A tal fine, l'esperto stimatore dovrà: 1) verificare, attraverso il metodo della comparazione con immobili similari aventi la medesima destinazione e poti nelle vicinanza dell'unità immobiliare in questione, il canone locativo medio; 2) verificare la corrispondenza del medesimo valore medio all'effettivo canone di mercato; 3) calcolare l'ipotetico canone di locazione dell'immobile oggetto dell'espropriazione. All'esito di tali operazioni peritali, la verifica circa l'inopponibilità dei contratti di locazione stipulati ad un "canone vile" può essere compiuta nella procedura esecutiva immobiliare da parte del custode/delegato in quanto soggetto preposto - in qualità di ausiliario del G.E. - ad assicurare la rapida e proficua liquidazione dell'immobile nell'interesse del creditore procedente e degli altri creditori intervenuti. 

Inoltre, all'accertamento della viltà del canone può procedere direttamente il Magistrato valutando l'eventuale sproporzione tra il canone di mercato (inteso quale giusto prezzo locativo) ed il canone pattuito tra le parti e, come nel caso di specie, dichiarare l'inopponibilità del contratto di locazione per "canone vile".

Nel caso di specie, in particolare per quanto esposto in massima, il Tribunale ha ulteriormente statuito nel senso che, ai fini della valutazione del c.d. canone vile, va preso in considerazione esclusivamente il valore del bene immobile, a nulla rilevando quanto pattuito per l'affitto di azienda, rimanendo quest'ultimo un contratto distinto atteso che l'art. 2923 co. 3 c.c. reca esclusivo riferimento alla fattispecie della locazione ex art. 1571 c.c. Ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit.