L'INADEMPIMENTO CONTRATTUALE DEL LOCATORE: IL RISARCIMENTO DEL DANNO

Dott.ssa Deborah Pascale

L'art. 1453 c.c. dispone che "nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno".

Tale norma sancisce, in primo luogo, la possibilità di agire attraverso l'azione c.d. di manutenzione del contratto, con la quale un contraente può chiedere all'autorità giudiziaria che controparte sia condannata ad eseguire la prestazione cui è tenuta. In secondo luogo, prevede l'azione di risoluzione.

Il disposto riconosce, inoltre, il risarcimento del danno, in misura diversa a seconda che il contraente abbia chiesto la manutenzione o la risoluzione del contratto, infatti, nel primo caso esso si affianca alla prestazione, mentre nel secondo caso si sostituisce ad essa.

In questa sede verrà trattato il contratto di locazione e l'inadempimento contrattuale del locatore.

In particolare, di quali strumenti dispone il conduttore qualora l'immobile locato presenta vizi che ne diminuiscono l'utilità e il godimento?

Il rapporto di locazione è una figura contrattuale a prestazioni corrispettive, il locatore deve permettere al conduttore il godimento dell'immobile, ossia il bene locato deve rispondere di uno stato di manutenzione medio anche in relazione alla destinazione convenzionale, a fronte di ciò il conduttore è tenuto al pagamento di un canone.

L'ordinamento prevede che nel contratto di locazione di immobili, il conduttore abbia diritto al riconoscimento di un risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale, qualora il godimento del bene locato, nei termini previsti dal contratto, risulti ridotto o escluso per fatti sopravvenuti.

La responsabilità del locatore deriva dall'inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa in condizioni tali da servire all'uso convenuto producendo, conseguentemente, la diminuzione o la perdita del godimento del bene stesso.

Si osserva che l'art. 1578, comma 1, c.c. sancisce che "se al momento della consegna la casa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, allorché si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili". Il comma 2 del medesimo articolo aggiunge che "il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa, se non prova di aver senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna".

In sostanza, le principali obbligazioni a cui è tenuto il locatore sono: la garanzia dai vizi, il mantenimento della cosa in stato da servire all'uso convenuto (ex art. 1576, comma 1, c.c. "il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore") e di assicurarne il pacifico godimento durante la locazione (ex art. 1585, comma 1, c.c. "il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima").

La violazione di tali obblighi può condurre alla risoluzione del contratto di locazione o alla riduzione del corrispettivo e finanche al risarcimento danni.

Al conduttore deve, quindi, essere garantito il godimento pieno e pacifico del bene; questi, però, secondo buona fede (ex art. 1175 c.c.), deve provvedere ai miglioramenti meno onerosi.

Il pagamento del canone di locazione costituisce, invece, la principale e fondamentale obbligazione del conduttore. Quest'ultimo non può astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone da corrispondere qualora si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene, ancorché tale evento sia ricollegabile al locatore. Ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione soltanto allorché manchi completamente la prestazione della controparte: per il conduttore si pone però l'obbligo di esperire previamente l'apposito giudizio per l'esatta determinazione del canone e per ottenere la risoluzione del contratto.

L'esecuzione di riparazione da parte del locatore può configurare un'ipotesi di mancato godimento del bene locato. Infatti, ai sensi dell'art. 1584 c.c. "se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.

Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto".

Di per sé l'esecuzione di riparazioni non implica il diritto del conduttore al risarcimento del danno, bensì, la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto. Tale circostanza può determinare l'insorgenza di una responsabilità contrattuale del locatore, ove si deduca e dimostri il verificarsi, in derivazione causale rispetto alle riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità del bene locato, ad esempio, in caso di locazione ad uso commerciale, la perdita di clientela per effetto delle modalità di esecuzione dei lavori, atteso che, in tal caso, è configurabile una autonoma inadempienza del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata.

Si rileva che gli artt. 1583 e 1584 c.c. disciplinano due fattispecie diverse che hanno in comune il presupposto della necessità di riparazioni improcrastinabili della cosa locata. Si differenziano, però, perché l'una comporta la privazione temporanea e parziale del godimento della cosa locata (artt. 1583 e 1584, comma 1, c.c.), e la seconda un impedimento temporaneo di qualsivoglia godimento della cosa qualora "l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia" (art. 1584, comma 2, c.c.). Quest'ultima disposizione, in particolare, va interpretata nel senso che l'impedimento posto al conduttore di godere della cosa, nei termini contrattualmente indicati e che si protrae nel tempo, non è di per sé causa di scioglimento del contratto, spettando alla sua iniziativa di manifestare un interesse contrario alla prosecuzione del rapporto.

La giurisprudenza ritiene che "al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede" (Cassazione, Sez. III, 26.7.2019, n. 20322;Cassazione, Sez. III, 10.1.2008, n. 261).

Inoltre, "se il conduttore può chiedere una proporzionale riduzione del canone nei casi di mancato godimento temporaneo parziale del bene locato, a maggior ragione potrà richiederla nei casi di mancato godimento temporaneo totale della cosa condotta in locazione" (Tribunale di Torino, Sez. VIII, 28.3.2006, n. 2029).

Occorre però anche evidenziare che "l'inerzia del locatore nel richiedere il puntuale adempimento del canone rispetto a pur reiterati ritardi del conduttore non va interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale del termine di pagamento, non potendo una condotta così equivoca indurre il conduttore a ritenere di essere autorizzato ad adempiere in base alla propria disponibilità" (Cassazione, Sez. III, 26.11.2019, n. 30730).

Non si può altresì non rilevare che "qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore"(Tribunale di Roma, Sez. VI, 1.10.2019).

Inoltre, qualora l'immobile locato venga a versare in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (come ad esempio, le infiltrazioni di umidità), anche se non per colpa del locatore, "il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto" (Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 2004, n. 3991).

Sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, "la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede; ne consegue che, se il conduttore ha continuato a godere dell'immobile sebbene non pienamente a causa dei vizi della cosa imputabili al locatore, non è giustificabile a norma dell'art. 1460, secondo comma, c.c., il rifiuto di prestare l'intero canone, potendo però giustificarsi una riduzione dello stesso che sia proporzionata all'entità del mancato godimento, in analogia a quanto previsto dall'art. 1584 c.c." (Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855).

Come già osservato, il locatore, infatti, durante la durata del rapporto contrattuale è tenuto ad eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione delle riparazioni di piccola manutenzione ex art. 1609 c.c.. Deve garantire il conduttore dalla assenza di vizi della cosa locata (art. 1587, comma 1, c.c.), ossia deve risarcire al conduttore i danni derivatigli dalla cosa locata, a meno che non provi di averli ignorati, senza colpa, al momento della consegna.

La violazione di tali garanzie legittima il conduttore ad agire per il risarcimento dei danni ma non anche per l'esatto adempimento, ossia per l'eliminazione dei vizi stessi. Per i vizi che attengono ad alterazioni strutturali o funzionali della cosa locata, il rimedio per il conduttore è la riduzione del corrispettivo, la risoluzione del contratto e l'eventuale risarcimento dei danni ex art. 1578 c.c.. Al contrario il conduttore può agire per l'adempimento ex art. 1576 c.c. degli obblighi di manutenzione incombenti ex lege o per contratto sul locatore.

Per stabilire l'inidoneità della cosa locata è opportuno precisare che i vizi, ex art. 1578 c.c., sono quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale. Deve trattarsi di vizi materiali che possono anche essere esterni alla cosa (ad esempio il calore, la rumorosità, l'inquinamento da esalazioni) tali da alterare l'integrità della cosa, in modo da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale.