IMPOSIZIONE IMMOBILIARE E I VANTAGGI FISCALI RICONOSCIUTI DALLA LEGGE

Dott.ssa Marianna Barra

Come noto, la fiscalità immobiliare si caratterizza per l'alto livello di tassazione cui i contribuenti, che siano possessori di beni immobili, sono soggetti. Nel nostro Paese, gli immobili sono difatti ordinariamente assoggettati a imposta in quanto beni produttivi di reddito (IRPEF,IRES) , senza trascurare il fatto che viene sottoposto a tassazione anche il loro possesso in quanto beni patrimoniali ed il loro trasferimento mediante atto tra vivi (donazione o compravendita) o attraverso successione ereditaria. Tale aspetto dunque potrebbe rappresentare motivo di ostacolo all'accesso dell'acquisizione della proprietà di beni immobili da parte dei contribuenti, visto il sistema di tassazione abbastanza gravoso cui gli stessi sarebbero sottoposti.

Proprio per questo, il sistema tributario italiano si caratterizza di numerosi regimi agevolati sia in materia di trasferimenti immobiliari, sia di tassazione della proprietà immobiliare. In merito a quest'ultimo aspetto, è stata risolutiva l'emanazione del decreto legislativo n. 23/2011, approvato dal Consiglio dei Ministri il 3 marzo 2011 e recante " Disposizioni in materia di Federalismo fiscale municipale", che venne istituito con lo scopo di dare attuazione alla legge delega n.42/2009. Tale decreto delinea la nascita di una nuova fiscalità municipale, che si basa sull'introduzione di forme di prelievo fiscale in materia immobiliare, talune a carattere sostitutivo che si dipanava in una nuova imposta municipale propria, nota con l'acronimo di IMU, che in origine avrebbe dovuto avere quale presupposto oggettivo il possesso di immobili diversi da quelli destinati ad abitazione principale, con decorrenza prevista originariamente a partire dall'anno 2014. La sua disciplina è prevista all'art. 8 del decreto in parola, così da delineare un'imposta che va a sostituire, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche e relative addizionali, e l'imposta comunale sugli immobili. Nella sua originaria previsione, l'IMU era un'imposta dovuta per il possesso di beni immobili diversi da quelli destinati ad abitazione principale e relative pertinenze, ad eccezione però di quelli rientranti nelle categorie catastali A1/A8 e A9. Ciò che è necessario evidenziare in questo caso, riguarda cosa ci si intende per unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Essa è quella nella quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente e dunque per poter godere del regime agevolato ai fini IMU, devono sussistere sia la dimora abituale che la residenza anagrafica.

Circa le imposte sui trasferimenti, va riconosciuto l'ulteriore beneficio accordato ai contribuenti a seguito della modifica operata dall'art. 10 del decreto n. 23/2011, intervenendo direttamente sull'art. 1 della Tariffa Parte prima allegata al d.P.R. n. 131/1986( Testo unico sull'imposta di registro), significativo per la descrizione del sistema di agevolazione previsto sull'acquisto della cosiddetta "prima casa", che consente di pagare imposte ridotte sull'atto di acquisto di un'abitazione in presenza di determinate condizioni. Tali disposizioni prevedono la riduzione delle imposte che ordinariamente andrebbero versate per effetto di "atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso", oppure degli "atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse", purché ne ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi indicati dalla normativa stessa. Le agevolazioni in questione, forniscono dunque un beneficio fiscale che viene rappresentato dalla riduzione dell'aliquota dell'imposta di registro, se l'acquisto dell'immobile viene effettuato da privato, ed inoltre la riduzione viene disposta anche per il versamento dell'imposta ipotecaria e catastale, sempre a condizione che ne ricorrano i presupposti prescritti per legge. L'art.1 della Parte I della Tariffa allegata al d.P.R. del 26 aprile 1986, n. 131, con riferimento alla disciplina dell'imposta di registro degli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili [...] e degli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento [...], stabilisce che, laddove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis, l'aliquota prevista da applicare sul versamento dell'imposta di registro è quella del 2% in luogo di quella ordinaria del 9%, solo se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione e purché le stesse non rientrino nella categoria catastale definite di lusso. In merito alle imposte ipotecaria e catastale, con riferimento agli acquisti di immobili effettuati da privati, le stesse vanno versate per un importo di 50 euro ciascuna.

Inoltre con la legge del 21 novembre 2000, n. 342, è stata prevista l'estensione dell'agevolazione fiscale sulla "prima casa" anche nel caso di acquisizione della proprietà dell'immobile effettuata sulla base di atti traslativi a titolo gratuito. Orbene, circa l'agevolazione "prima casa" per successione e donazione, la predetta normativa in materia all'art. 69, comma 3, chiarisce che vi è la previsione del versamento, in misura fissa, delle imposte ipotecaria e catastale pari attualmente ad un importo di 168 euro ciascuna. Per quel che riguarda i requisiti richiesti al fine del godimento dell'agevolazione in parola, la norma sopraindicata dispone che devono sussistere in capo al beneficiario o, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, tutti quelli previsti in materia di acquisto della prima abitazione, richiamando così espressamente la disposizione contenuta nel Testo Unico dell'imposta di registro.